외국인 주택 소유 10만 8,231호, 사람이 늘어난 만큼만 늘었습니다

Executive Summary

외국인이 한국 집을 사들이고 있을까요? 총량은 늘었습니다. 다만 늘어난 속도가 사람이 늘어난 속도와 거의 같습니다.

2025년 말 외국인 소유 주택은 10만 8,231호. 1년 전보다 8.0% 늘었습니다. 같은 기간 등록외국인은 7.8% 늘었어요. 나눠 보면 등록외국인 1,000명당 67.3호에서 67.4호로 거의 그대로입니다.

• 외국인 소유 주택 10만 8,231호는 전체 주택 1,965만 호의 0.55%입니다. 소유자는 10만 6,686명.
• 소유자의 93.4%가 한 채만 갖고 있습니다. 3채 이상은 1,387명, 1.3%입니다.
• 장기체류 인구 대비 소유자 비중은 미국 27.4%, 캐나다 24.3%인 반면 중국은 7.5%로 가장 낮습니다. 호수로는 중국이 1위입니다.
• 소유 주택의 72.3%가 수도권입니다. 등록외국인의 수도권 비중 54.1%보다 18.2%p 높습니다.

이 글에서 쓰는 기준 — '외국인 소유 주택'은 국토교통부와 한국부동산원이 등기정보와 건축물대장을 연계해 집계한 값입니다. 국적이 한국이 아닌 개인·법인이 소유한 주택을 셉니다. 국내 거주 여부는 따지지 않아요. '등록외국인'은 법무부 집계로, 90일을 넘겨 체류하며 외국인등록을 한 사람입니다. 두 값은 모집단이 다르므로 이 글에서 둘을 나눈 값은 보유율이 아니라 규모를 견주는 비교값으로만 씁니다. 국토교통부도 국적별 표에서 같은 방식으로 장기체류 외국인 대비 주택소유 외국인 비중을 제시합니다.

왜 지금 외국인 주택 소유를 다시 봐야 하는가

이 통계는 반기마다 나옵니다. 그때마다 총량과 국적 순위가 기사 제목이 됩니다. 그 두 숫자만으로 기업이나 지자체가 내릴 수 있는 판단은 사실상 없습니다.

2025년 8월에는 규제가 들어왔습니다. 국토교통부 공고 제2025-1058호. 서울 전역과 경기 23개 시·군, 인천 7개 자치구에서 외국인 등의 주택 거래를 토지거래허가 대상으로 묶었어요. 최초 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지. 규제 이후 거래가 어떻게 움직였는지도 함께 공표됐으니, 이제 보유 쪽 숫자와 나란히 놓고 볼 수 있습니다.

데이터는 무엇을 보여주는가

주택 증가율 8.0%는 국토교통부 공표값입니다. 등록외국인 증가율과 1,000명당 값은 법무부 월별 원자료로 직접 계산했습니다. 두 지표가 거의 같은 속도로 움직였다는 뜻이에요.

소유 주택 호수로는 중국이 6만 1,439호로 1위입니다. 미국 2만 3,187호, 캐나다 6,542호, 대만 3,392호, 베트남 2,028호가 뒤를 잇습니다. 그런데 사람 수로 나누면 순서가 뒤집힙니다. 장기체류 중국인 86만 6,879명 가운데 주택을 가진 사람은 6만 4,760명, 7.5%입니다.

기존 통념과 무엇이 다른가

다주택 쪽을 조금 더 보겠습니다. 외국인 소유자 10만 6,686명 중 2채 이상은 7,038명, 6.6%입니다. 국가데이터처 「2024년 주택소유통계」에서는 개인 주택 소유자 1,597만 6천 명 중 2건 이상이 14.9%였습니다. 기준 시점이 다르고 뒤쪽 통계에는 외국인도 포함되므로 같은 잣대는 아니지만, 방향은 분명합니다.

경남과 경북에는 등록외국인이 각각 11만 3,189명, 8만 8,013명 있습니다. 그런데 외국인 소유 주택은 3,155호와 2,155호뿐입니다. 반대로 인천은 등록외국인 비중이 5.9%인데 소유 주택 비중은 10.4%로 두 배 가까이 됩니다.

변화는 어디에서 일어났나

국토교통부가 시군구 이름을 댄 곳은 경기 부천·안산·수원·시흥·평택과 인천 부평입니다. 강남이 아니라 수도권 산업단지 인근이에요. 거래 통계도 같은 방향을 가리킵니다.

거래의 82%가 6억 원 이하였습니다. 유형은 아파트 63%와 다세대주택 32%가 95%를 채웁니다. 중국 국적 거래만 떼어 보면 6억 원 이하가 91%였고, 거래가 많았던 지역은 안산·부천·평택·시흥 순이었습니다. 고가 주택을 쓸어 담는 그림과는 거리가 있습니다.

토지 쪽도 통념과 어긋납니다. 외국인 보유 토지는 전 국토의 0.27%이고, 보유 주체의 55.6%가 외국국적교포입니다. 외국법인이 33.3%, 순수외국인은 10.9%예요. 용도로는 임야·농지 등 기타용지가 68.1%, 공장용지가 21.7%이고 주거용지는 4.2%에 그칩니다.

기업·기관에는 어떤 의미인가

Soo House 현장 인사이트

현장에서는 조금 다릅니다. Soo House 에서 기회를 열 때 신청 조건에 자치구를 넣으면 신청이 눈에 띄게 줄어듭니다. 같은 기회를 거주지 대신 이동 가능 여부로 바꿔 물으면, 경기 서남부와 인천에서 서울까지 오겠다는 신청이 붙습니다.

명단의 주소도 빨리 낡습니다. 반년 전 참가자 주소로 지역 타깃팅을 하면 이미 다른 시·군으로 옮긴 사람이 섞여 있어요. 반대로 집을 산 참가자는 연락처와 주소가 몇 년째 그대로입니다. 그래서 우리는 소유 여부를 자산 지표가 아니라 데이터 안정성 지표로 봅니다.

수앤캐롯츠 대표는 20대에 게스트하우스를 운영하며 한국에 방문하고 생활하는 외국인을 만났습니다. 그전에는 일본 와세다대학교와 프랑스 장물랑대학교에서 스스로 외국인으로 지냈고요. 그때 남은 것은 언어가 아니라 행정·정보·네트워크라는 보이지 않는 장벽이었다고 말합니다. 집을 살지 말지는 그 장벽을 다 통과한 사람에게나 오는 질문입니다.

기업·기관이 준비해야 할 것

1. 01
   총량 대신 밀도로 보고하세요

   외국인 소유 주택 호수만 보면 매년 늘어난 것처럼 보입니다. 등록외국인으로 나눈 값을 함께 두면 판단이 달라집니다. 내부 보고서에 두 지표를 나란히 넣으세요.

2. 02
   지역 우선순위를 거주 분포와 따로 두세요

   사는 사람이 많은 지역과 집을 가진 사람이 많은 지역이 다릅니다. 정착 지원은 앞쪽 지도를, 자산·금융 상품은 뒤쪽 지도를 씁니다. 두 지도를 하나로 합치면 둘 다 틀립니다.

3. 03
   가격대 가정을 6억 원 이하로 다시 잡으세요

   수도권 외국인 주택 거래의 82%가 6억 원 이하이고, 유형은 아파트와 다세대가 95%입니다. 고가 상품 기준으로 만든 상담 스크립트와 안내물은 대상과 어긋납니다.

4. 04
   주소 기반 타깃팅에 유효기간을 두세요

   외국인 참여자의 주소는 빨리 바뀝니다. 캠페인이나 프로그램 대상자 명단은 주소를 조건으로 걸기 전에 갱신 시점을 확인하고, 가능하면 이동 가능 범위로 물으세요.

자주 묻는 질문

조사 방법과 자료 출처

집계 방법 — 주택·토지 수치는 국토교통부 「’25년 말 기준 외국인 토지·주택 보유통계」(2026년 5월 29일 보도, 5월 28일 배포) 원문 hwpx 를 직접 풀어 붙임1~3의 표에서 읽었습니다. 등록외국인은 공공데이터포털의 법무부 「29. 월별 등록 외국인 거주지역별 현황」(15100021, 2026년 7월 29일 갱신, EUC-KR)을 디코딩해 2025년 12월 시점의 17개 시·도를 직접 합산했습니다. 교차검증 — 이 CSV 의 연말 합계는 1,189,585명(2022) · 1,348,626명(2023) · 1,488,353명(2024) · 1,604,920명(2025)으로, 국토교통부 보도자료 각주의 119.0 · 134.9 · 148.8 · 160.5만 명과 모두 일치했습니다. 보도자료 내부 합계도 따로 검산했습니다. 시도별 주택수 합 10만 8,231호, 주택유형별 합 10만 8,231호, 주택수별 소유자 합 10만 6,686명, 토지 용도별·주체별 합 270,176천㎡가 각각 공표 총계와 정확히 맞았습니다. 쓰지 않은 것 — 외국인 주택 소유자의 체류자격과 국내 거주 여부는 공표 자료에 없어 소유 이유를 단정하지 않았습니다. 시군구별 소유 주택수 표도 공표되지 않아, 부천·안산·수원·시흥·평택·부평은 보도자료가 예시로 든 지역으로만 적었습니다. 거래 통계(2025년 9월~2026년 4월)와 보유 통계(2025년 12월 말)는 기간과 단위가 다르므로 한 계열로 잇지 않았습니다. 국가데이터처 「2024년 주택소유통계」는 기준일이 2024년 11월 1일이고 개인 소유자에 외국인도 포함되므로, 외국인 통계와 나눗셈을 하지 않고 비율만 나란히 놓았습니다.