외국인 주거는 하나의 시장이 아닙니다 — 체류자격이 집을 정합니다

Executive Summary

한국에 91일 이상 상주하는 만 15세 이상 외국인은 169만 2천 명입니다(2025년 5월 15일 기준). 이 중 전·월세로 사는 사람이 59.3%, 회사나 지인이 마련해 준 집에 무상으로 사는 사람이 26.6%, 자기 집을 가진 사람이 14.1%인데요. 사실 이 평균값은 어떤 개인도 설명하지 못합니다. 비전문취업(E-9)은 76.6%가 무상 거주인데, 유학생은 91.9%가 전·월세거든요. 같은 나라에 사는 두 집단이 정반대의 주거 체제 안에 있는 겁니다.

• 거처 종류는 일반주택 98만 9천 명(58.5%), 아파트 33만 9천 명(20.0%), 기숙사 22만 3천 명(13.2%), 기타 14만 1천 명(8.3%) 순입니다.
• 2023년 5월부터 2025년 5월까지 2년 동안 무상 거주는 23.2%, 월세는 22.0% 늘었습니다. 상주인구 증가율(18.3%)보다 빠릅니다. 같은 기간 전세만 5.5% 줄었습니다.
• 월세 거주자 90만 명 중 보증금이 없거나 300만 원 미만인 사람이 44.4%입니다. 월세액은 30만~40만 원 미만이 29.4%로 가장 많고, 40만 원 미만이 전체의 55.5%입니다.
• 받은 적 있는 지원 서비스와 받고 싶은 지원 서비스의 격차가 가장 큰 항목이 임대주택 등 주거지원입니다. 받은 적 있음 2.9%, 받고 싶음 14.5%로 5.0배입니다. 조사된 12개 항목 중 1위입니다.

이 글에서 쓰는 「외국인」의 기준

이 글의 모든 수치는 국가데이터처·법무부 「이민자체류실태및고용조사」의 상주인구 기준입니다. 조사 기준 시점 현재 한국에서 91일 이상 상주하는 만 15세 이상 외국인 가운데, 외국인등록명부와 국내거소신고 외국국적동포 명부에 올라 있는 사람이 대상입니다. 외교(A-1)·공무(A-2)·협정(A-3) 체류자격과 미등록 체류자는 제외되고, 만 15세 미만도 빠집니다. 표본은 2만 명입니다. 그래서 법무부 「출입국·외국인정책 통계월보」의 체류외국인(2026년 6월 287만 4,278명)과는 세는 대상이 다릅니다. 두 숫자를 하나의 시계열로 이어 붙이면 안 됩니다.

왜 지금 외국인 주거를 봐야 하는가

외국인 관련 데이터는 대개 "몇 명이 어디에 사는가"에서 멈춥니다. 지역별 인구를 세고, 밀집 지역을 표시하고, 증가율을 비교하죠. 그런데 기업이 기숙사를 지을지 임차료를 지원할지 정할 때, 지자체가 임대주택 물량을 배정할 때, 금융기관이 보증금 상품을 설계할 때 필요한 건 다른 질문입니다. 그 사람이 어떤 집에, 어떤 조건으로 사는가. 같은 자치구의 1만 명이라도 회사 기숙사에 있는 사람과 보증금 300만 원짜리 월세방을 스스로 구한 사람은 완전히 다른 고객이고, 다른 정책 대상이니까요.

이 구분을 공표 자료로 확인할 수 있는 조사가 「이민자체류실태및고용조사」입니다. 체류자격 8개 구분마다 거처 종류와 점유 형태를 각각 세어 두었거든요. 여기서부터 시작하면 외국인 주거는 하나의 시장이 아니라, 세 개의 서로 다른 체제로 보입니다.

데이터는 무엇을 보여주는가 — 체류자격이 주거 형태를 정합니다

체류자격 8개 구분의 상주인구를 더하면 169만 3천 명으로, 공표된 전체 169만 2천 명과 반올림 오차 범위에서 일치합니다. 거처종류 4개 항목과 점유형태 3개 항목의 합계도 각각 공표값과 맞습니다. 다만 원문에서 표본오차가 크다고 표시된 칸(방문취업·영주의 기숙사 2천 명, 결혼이민의 기숙사, 전문인력의 자기 집, 유학생의 자기 집)은 순위 비교에 쓰지 않았습니다.

무상 거주 비중은 비전문취업 76.6%에서 결혼이민 3.9%까지, 19.6배 벌어집니다. 반대로 전·월세 비중은 유학생(91.9%)이 가장 높고 비전문취업(23.4%)이 가장 낮죠. 자기 집은 결혼이민 46.9%, 영주 39.9%, 재외동포 20.2% 순이고, 나머지 자격에서는 사실상 0에 가깝습니다. 체류자격이 취업 범위만 정하는 게 아니라 주거 형태까지 정하고 있는 셈입니다.

기존 통념과 무엇이 다른가

질문을 조금 바꿔볼 필요가 있습니다. 외국인이 몇 명 늘었는가가 아니라, 늘어난 사람이 어느 체제로 들어갔는가입니다. 답은 시계열에 있습니다.

세 덩어리는 서로 다른 속도로 움직입니다

월세 거주자 수는 공표된 전·월세 합계에서 전세 거주자를 뺀 값입니다. 2024년 5월(932−106=826)과 2025년 5월(1,003−103=900)은 보도자료가 따로 공표한 월세 거주자 수와 정확히 같아, 같은 방식으로 계산한 2023년 5월 738천 명도 함께 씁니다.

가장 빠르게 늘어난 건 무상 거주(+23.2%), 그다음이 월세(+22.0%)입니다. 둘 다 상주인구 증가율(+18.3%)을 넘었는데요. 자기 집은 9.2% 늘어 절반 속도이고, 전세는 이 기간에 유일하게 줄었습니다. 전·월세 안에서 전세가 차지하는 비중도 12.9% → 11.4% → 10.3%로 계속 내려갔고요.

어디에서 온 증가인지도 원표에서 확인됩니다. 최근 1년 사이 전·월세 거주자는 7만 1천 명 늘었는데, 그중 3만 2천 명이 유학생입니다. 전체 증가분의 45.1%죠. 같은 기간 유학생 상주인구는 3만 6천 명 늘었는데 기숙사 거주자는 2천 명 느는 데 그쳤습니다. 늘어난 유학생 열 명 중 아홉은 학교 밖 임대 시장으로 갔다는 뜻입니다. 무상 거주 증가분 4만 6천 명 중에서는 비전문취업이 1만 2천 명(26.1%)을 차지하고요.

외국인이 실제로 내는 월세는 얼마인가

월세 40만 원 미만이 55.5%입니다. 보증금은 더 아래에 몰려 있는데요. 보증금이 아예 없는 사람이 14.2%, 300만 원 미만이 30.2%로 둘을 합치면 44.4%입니다. 500만 원 미만까지 넓히면 58.0%고요. 반면 전세 거주자 10만 3천 명은 보증금 1억 원 이상이 40.8%, 5천만~1억 원 미만이 32.1%로 분포가 완전히 다릅니다. 아래쪽 시장과 위쪽 시장이 따로 있는 겁니다.

지출 구조도 같은 방향을 가리킵니다. 총소득 대비 지출은 생활비 37.3%, 국내외 송금 25.5%, 저축 15.4%, 주거비 11.9% 순인데요. 2023년 5월과 비교하면 송금 비중이 2.3%p 오르는 동안 주거비는 0.1%p 움직였습니다. 주거비를 늘리는 대신 송금과 저축을 지키는 선택이 유지되고 있다고 읽는 편이 자연스럽죠.

기업·기관에는 어떤 의미인가

세 층은 담당하는 조직부터 다릅니다. 1층은 지자체와 금융, 2층은 임대·중개·플랫폼, 3층은 고용주죠. 그런데 외국인 주거 대책은 대체로 하나의 표로 만들어집니다. 임대주택 물량을 늘리는 정책은 3층에 닿지 않고, 고용허가제 숙식비 기준을 손보는 건 2층에 아무 영향을 주지 않는데도요.

가장 크게 벌어진 격차는 주거지원입니다

조사된 12개 항목의 수요·공급 배수를 모두 계산하면 주거지원이 5.0배로 1위입니다. 한국어 교육은 수요가 45.8%로 가장 크지만 이미 30.7%가 받아 봐서 배수는 1.5배에 그치고요. 출입국·체류 교육은 받은 사람이 받고 싶은 사람보다 많습니다. 정리하면 이렇습니다. 지원 체계가 언어와 체류 안내에는 도달해 있는데, 주거에는 거의 도달하지 못했습니다. 게다가 주거지원은 받은 비율(3.1%→2.9%)과 받고 싶은 비율(15.8%→14.5%)이 2023년보다 모두 조금씩 내려갔죠.

외국인은 주민등록법에 따른 전입신고를 할 수 없습니다. 대신 「출입국관리법」 제88조의2제2항이 외국인등록과 체류지 변경신고를 주민등록과 전입신고에 갈음하도록 정하고 있고, 대법원 2016년 10월 13일 선고 2015다14136 판결이 이를 주택임대차보호법상 대항요건으로 인정했습니다. 임차인 본인뿐 아니라 배우자·자녀 등 가족의 등록도 포함됩니다. 체류지 변경 신고 기한은 전입한 날부터 15일이고(제36조제1항), 신고를 하지 않으면 제98조제2호에 따라 100만 원 이하의 벌금 대상입니다. 이 절차를 안내하지 않은 계약은 보증금을 지키는 요건을 비워 둔 계약입니다.

Soo House 현장 인사이트

Soo House는 국내 거주 외국인이 프로그램·프로젝트·커뮤니티에 참여하는 현장입니다. 주거를 직접 중개하지는 않는데요. 그런데도 주거 조건은 참여 데이터에 계속 흔적을 남깁니다.

오프라인 프로그램에서는 신청과 실제 참석 사이가 가장 크게 벌어집니다. 그 간격을 만드는 건 관심의 크기가 아니라 사는 곳과 귀가 조건인데요. 기숙사 출입 시간이 정해진 참가자, 회사 숙소에서 통근하는 참가자는 저녁 일정에서 먼저 빠집니다. 온라인 프로그램에서는 이 차이가 거의 사라지고요. 같은 사람이 같은 주에 온라인에는 오고, 오프라인에는 오지 못합니다. 현장에서는 조금 다릅니다. 참여율이 낮은 집단이 있는 게 아니라, 참여 가능한 시간대가 주거 형태에 따라 미리 정해져 있는 겁니다.

신청서에서도 같은 구조가 보입니다. 거주지를 적는 칸에서 멈추는 사람이 반복해서 나오거든요. 등록된 체류지와 실제로 자는 곳이 다르거나, 회사 기숙사 주소를 본인이 정확히 모르는 경우입니다. 커뮤니티 채널에서 가장 자주 반복되는 생활 질문도 방 구하는 법, 보증금 돌려받는 법, 계약서 특약의 뜻이고요. 이 질문들이 커뮤니티로 오는 이유는 정보가 없어서가 아닙니다. 필요한 시점에, 읽을 수 있는 언어로 놓여 있지 않아서죠.

수앤캐롯츠 대표는 20대에 K-POP 상품 해외 유통, 게스트하우스, 한국어 교육, 글로벌 콘텐츠와 커뮤니티를 차례로 거쳤습니다. 업종은 달랐지만 만나는 사람은 같았는데요. 그중 게스트하우스는 한국에 실제로 방문하고 생활하는 외국인을 가장 앞 단계에서 만나는 접점이었습니다. 같은 고객을 여러 접점에서 10년 넘게 본 이력이, 이 글이 주거를 소비 항목이나 복지 항목이 아니라 정착의 첫 단계로 놓는 이유입니다.

수앤캐롯츠의 관점

기업·기관이 준비해야 할 것

1. 01
   외국인 주거를 세 층으로 나눠 놓고 시작합니다

   무상·전월세·자기 집을 하나의 표에 넣는 순간 대책은 평균값을 향하게 됩니다. 우리 회사나 우리 지역의 외국인이 어느 층에 몇 명 있는지부터 세는 것이 먼저입니다. 체류자격별 구성만 알아도 대략의 층 분포가 나옵니다.

2. 02
   기숙사를 제공하는 기업은 그 방이 계약 조건임을 인정합니다

   비전문취업 체류자의 76.6%가 무상 거처에 삽니다. 이 집단에게 숙소는 복리후생이 아니라 근로조건의 일부입니다. 방의 상태, 인원, 이동 시간, 퇴사 시 퇴거 조건을 채용 공고와 근로계약 단계에서 문서로 명시해 두면 입사 후 분쟁이 줄어듭니다.

3. 03
   유학생 주거를 학교 밖으로 상정합니다

   유학생 23만 6천 명 중 기숙사는 12.7%뿐이고, 최근 1년 증가분에서 기숙사가 흡수한 비중은 더 낮습니다. 유학생 유치 계획에 정원만 있고 기숙사 밖 주거 안내가 없다면, 늘어난 인원은 그대로 지역 임대 시장의 부담이 됩니다.

4. 04
   보증금 300만 원 구간을 기준선으로 설계합니다

   월세 거주자의 44.4%가 보증금 없음 또는 300만 원 미만입니다. 보증 상품, 임대료 지원, 중개 서비스의 기준을 1천만 원대에 맞추면 실제 다수는 대상에서 빠집니다. 상품의 하한선을 이 구간에 맞추는 것이 접근성을 결정합니다.

5. 05
   계약 안내에 체류지 변경 신고를 넣습니다

   외국인에게 전입신고를 안내하면 절차가 성립하지 않습니다. 외국인등록과 체류지 변경 신고가 그것을 갈음하고, 기한은 전입한 날부터 15일입니다. 임대인·중개사·기업 인사팀이 쓰는 안내문에 이 한 줄을 넣는 것만으로 보증금을 지키지 못하는 계약이 줄어듭니다.

자주 묻는 질문

조사 방법

이 글의 거처종류·점유형태·전세보증금·월세보증금·월세액·지출 구성비·지원 서비스 수치는 국가데이터처와 법무부가 2025년 12월 18일 함께 공표한 「2025년 이민자체류실태및고용조사 결과」 원문에서 그대로 옮겼습니다. 체류자격별 값은 같은 자료의 통계표 4-가(64쪽)를 썼고, 2023년 5월과 2024년 5월 값은 2024년 조사 결과 보도자료와 2023년 조사 기획보도 자료의 통계표로 확인했습니다. 세 시점의 전체 합계와 체류자격 8개 구분의 합, 거처종류·점유형태 항목별 합이 각각 공표값과 맞는지 모두 대조했습니다. 비중을 직접 계산한 곳(체류자격별 무상 비중, 지원 서비스 배수, 월세 거주자 수)은 본문과 도표에 그렇게 적었습니다. 표본오차가 크다고 표시된 칸은 순위 비교에 쓰지 않았습니다. 체류지 변경 신고 관련 내용은 「출입국관리법」 제36조·제88조의2·제98조 조문과 대법원 2015다14136 판결로 확인했습니다.